Μείωση της επενδυτικής δραστηριότητας το 2010 και περιορισμό του όγκου συναλλαγών, κυρίως λόγω του κλίματος αβεβαιότητας που έχει δημιουργήσει το δυσμενές οικονομικό περιβάλλον, καταγράφει η Eurobank EFG Property Services σε μελέτη που πραγματοποίησε πρόσφατα για την αγορά γραφείων, καταστημάτων και αποθηκευτικών χώρων στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη. Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της έρευνας, το υποτονικό κλίμα της κτηματαγοράς αποτελεί ανασταλτικό παράγοντα για τη δημιουργία νέων αναπτύξεων, οι οποίες σε πολλές περιπτώσεις είτε ματαιώνονται είτε αναβάλλονται ως την εμφάνιση σημείων ανάκαμψης της οικονομίας.
Οι κύριες αγορές, παρ' ότι διατήρησαν τη δυναμική τους και συγκέντρωσαν μεγαλύτερο ενδιαφέρον σε σχέση με τις δευτερεύουσες αγορές, δέχθηκαν πτωτικές πιέσεις αναφορικά με τα επίπεδα τιμών. Το 2011, αν και αναμένεται η κτηματαγορά να παρουσιάσει παρόμοια χαρακτηριστικά με το προηγούμενο έτος, εκτιμάται ότι θα αρχίσουν να διαμορφώνονται νέα επίπεδα ισορροπίας.
Οι αγορές κύριου ενδιαφέροντος
Πάντως, το επιχειρηματικό και εμπορικό κέντρο της Αθήνας, η λεωφόρος Κηφισιάς και ορισμένα σημεία επί της λεωφόρου Συγγρού παραμένουν αγορές κύριου ενδιαφέροντος. Αντιθέτως, τα σημεία κατά μήκος των λεωφόρων Μεσογείων, Βουλιαγμένης, Αθηνών, Κηφισού και Πειραιώς, καθώς επίσης και στην περιοχή του Πειραιά συγκεντρώνουν μικρότερο ενδιαφέρον από δυνητικούς χρήστες και υποψήφιους επενδυτές.
Σύμφωνα με τη Eurobank EFG Property Services, το κέντρο της Αθήνας διαθέτει εύκολη και άμεση πρόσβαση με δημόσια και ιδιωτικά μέσα μεταφοράς καθώς διασχίζεται από κύριες οδικές αρτηρίες, όπως είναι οι οδοί Οθωνος, Φιλελλήνων, Πανεπιστημίου, Σταδίου, Ακαδημίας και η λεωφόρος Αμαλίας. Οι υφιστάμενοι επαγγελματικοί χώροι επί των κεντρικών οδών του κέντρου διαθέτουν υψηλή προβολή, ενώ ορισμένοι βρίσκονται σε ορόφους με θέα στην Ακρόπολη. Πρόκειται για ακίνητα μεγάλης παλαιότητας (άνω των 20 ετών στην πλειονότητά τους), τα οποία δεν διαθέτουν θέσεις στάθμευσης και εξυπηρετούνται από τους ιδιωτικούς σταθμούς αυτοκινήτων που λειτουργούν στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου. Στους συγκεκριμένους χώρους στεγάζονται κυρίως οργανισμοί και υπηρεσίες του Δημοσίου, τραπεζικά ιδρύματα και τα κεντρικά γραφεία μεγάλων εγχώριων και πολυεθνικών εταιρειών.
Στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου δεν υπάρχουν διαθέσιμα οικόπεδα προς αξιοποίηση και η πλειονότητα των υφιστάμενων γραφειακών χώρων, είτε πρόκειται για αυτοτελή κτίρια γραφείων είτε για μεμονωμένους χώρους, έχουν υποστεί ανακαίνιση.
Τα τελευταία έτη παρατηρείται σταδιακά αύξηση των κενών χώρων ως αποτέλεσμα τόσο της απόφασης μετεγκατάστασης αρκετών δημόσιων και ιδιωτικών οργανισμών για μείωση του λειτουργικού κόστους όσο και της διακοπής της λειτουργίας ορισμένων ιδιωτικών εταιρειών.
Η πρόσβαση και η προβολή
Η λεωφόρος Κηφισιάς, η οποία αποτελεί τον κεντρικό οδικό άξονα του βορειοανατολικού λεκανοπεδίου της Αττικής που συνδέει την πόλη των Αθηνών με τα βόρεια προάστια, προσφέρει ικανοποιητική πρόσβαση και προβολή κυρίως με ιδιωτικά μέσα μεταφοράς. Οι μεγαλύτερες εταιρείες λειτουργούν κυρίως στο βόρειο τμήμα της λεωφόρου και συγκεκριμένα από την οδό Εθνικής Αντιστάσεως ως τη λεωφόρο Ολυμπιονίκη Σπύρου Λούη στην περιοχή του Χαλανδρίου και στο τμήμα από την οδό Αγίου Κωνσταντίνου ως και το Νοσοκομείο ΚΑΤ (Κηφισιά). Στα προαναφερθέντα τμήματα στεγάζονται κυρίως εταιρείες τηλεπικοινωνιών, κατασκευαστικές, ασφαλιστικοί οργανισμοί, συμβουλευτικές και λοιπές εταιρείες παροχής υπηρεσιών. Σημαντικός αριθμός αυτοτελών κτιρίων που προσφέρονται προς μίσθωση εντοπίζεται κυρίως στις παράπλευρες οδούς της λεωφόρου Κηφισιάς.
Η λεωφόρος Συγγρού συγκέντρωσε έντονο ενδιαφέρον τα τελευταία έτη και κυρίως πριν από την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης όπου υπήρχε και αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα. Κατά μήκος της λεωφόρου λειτουργεί σημαντικός αριθμός γραφειακών χώρων, κυρίως σε ορόφους κτιρίων μεικτής χρήσης, με καταστήματα και εμπορικές επιχειρήσεις στους ισόγειους χώρους. Εν τούτοις υπάρχουν και αυτοτελή κτίρια γραφείων τα οποία φιλοξενούν τραπεζικά ιδρύματα και ασφαλιστικές εταιρείες, κυρίως στο τμήμα από τον σταθμό του μετρό Φιξ ως και τη λεωφόρο Αμφιθέας.
Η λεωφόρος Αθηνών και η Πειραιώς τα προηγούμενα χρόνια συγκέντρωσαν το ενδιαφέρον κυρίως από εταιρείες με μεγάλες γραφειακές ανάγκες καθώς διαθέτουν σημαντικό αριθμό βιομηχανικών ακινήτων (κυρίως η δεύτερη), ωστόσο δεν παρέχουν εύκολη πρόσβαση και εγγύτητα στο κέντρο της πόλης.
Οι δευτερεύουσες αγορές της λεωφόρου Μεσογείων και της λεωφόρου Βουλιαγμένης συγκεντρώνουν μικρό αριθμό νέων αναπτύξεων και τα επίπεδα ζήτησης είναι περιορισμένα σε σχέση με τα προηγούμενα έτη, παρά την ύπαρξη των σταθμών του μετρό κατά μήκος τους, γεγονός που οφείλεται στη γενικότερη μικρή κινητικότητα στην αγορά γραφείων. Η αγορά του Πειραιά φιλοξενεί κυρίως ναυτιλιακές εταιρείες και ασφαλιστικά γραφεία. Το υφιστάμενο απόθεμα κινείται σε υψηλά επίπεδα, αλλά η ζήτηση είναι περιορισμένη.
Πιέσεις στα μισθώματα γραφείων - καταστημάτων
Με βάση τα στοιχεία της έρευνας, στην Αθήνα το 2010 τα μισθώματα γραφειακών χώρων δέχθηκαν πιέσεις. Στα prime σημεία των κύριων αγορών ή/και για A-class κτίρια οι τιμές κυμάνθηκαν από 20 ως 23 ευρώ ανά τ.μ. για την αγορά του κέντρου, από 17 ως 19 ευρώ ανά τ.μ. για ακίνητα επί της λεωφόρου Κηφισιάς και από 14 ως 17 ευρώ ανά τ. μ για νεόδμητα ακίνητα επί της λεωφόρου Συγγρού. Για παλαιότερα κτίρια οι τιμές κυμάνθηκαν κατά τουλάχιστον 10% χαμηλότερα.
Πιέσεις δέχθηκαν επίσης και τα επίπεδα τιμών για μίσθωση εμπορικών καταστημάτων. Για ακίνητα υψηλής προβολής στα prime σημεία του κέντρου τα επίπεδα τιμών μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ 150-200 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για τις κύριες περιφερειακές αγορές (βόρεια προάστια, Γλυφάδα, Πειραιάς), εκτός συγκεκριμένων περιπτώσεων ακινήτων, η πλειονότητα των τιμών κυμάνθηκε σε επίπεδα μεταξύ 100-150 ευρώ ανά τ.μ. Από τις περιφερειακές αγορές χαμηλότερα επίπεδα τιμών εντοπίζονται στις περιοχές του Πειραιά και του Χαλανδρίου. Κύριο χαρακτηριστικό των αγορών και ιδιαίτερα των δευτερευουσών αποτελεί η αύξηση των κενών εμπορικών χώρων. Επιπλέον, όσον αφορά τις κύριες αγορές έπειτα από αρκετά χρόνια χωρικής εξάπλωσης παρατηρήθηκε γεωγραφική συρρίκνωση προς τα κύρια σημεία τους.
Στις κύριες αγορές logistics τα επίπεδα μισθωμάτων κυμάνθηκαν μεταξύ 3,5-5,5 ευρώ ανά τ.μ., ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις ακινήτων σύγχρονων προδιαγραφών, με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, η τιμή μίσθωσης δύναται να ξεπεράσει τα 5,5 ευρώ ανά τ.μ. Στις δευτερεύουσες αγορές οι τιμές μίσθωσης κινήθηκαν στα επίπεδα των 3-4,5 ευρώ ανά τ.μ.
Στη Θεσσαλονίκη τα μισθώματα γραφείων για την περιοχή του κέντρου και της Καλαμαριάς διαμορφώθηκαν σε 7-11 ευρώ ανά τ.μ. κατά περίπτωση. Στην Ανατολική και Δυτική Θεσσαλονίκη, περιοχές στις οποίες εντοπίζονται πιο σύγχρονοι γραφειακοί χώροι σε σχέση με το κέντρο, τα επίπεδα μισθωμάτων για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών κυμαίνονται από 8 ως 10 ευρώ ανά τ.μ.
Αναφορικά με τα μισθώματα των εμπορικών καταστημάτων, στις κύριες περιοχές του κέντρου κυμάνθηκαν μεταξύ 70-140 ευρώ ανά τ.μ. για την Τσιμισκή, σε 50-120 ευρώ ανά τ.μ. για τη Μητροπόλεως, σε 30-40 ευρώ ανά τ.μ. για την Εγνατία και σε 30-55 ευρώ ανά τ.μ. για την Προξένου Κορομηλά. Στην αγορές logistics κύριου ενδιαφέροντος, όπως είναι η ΒΙΠΕ Σίνδου, τα επίπεδα τιμών μίσθωσης αποθηκευτικών χώρων διαμορφώθηκαν σε 2-3,5 ευρώ ανά τ.μ. και για τις περιοχές του Καλοχωρίου και του Ωραιοκάστρου σε 2-3 ευρώ ανά τ.μ
www.tanea.gr
Οι κύριες αγορές, παρ' ότι διατήρησαν τη δυναμική τους και συγκέντρωσαν μεγαλύτερο ενδιαφέρον σε σχέση με τις δευτερεύουσες αγορές, δέχθηκαν πτωτικές πιέσεις αναφορικά με τα επίπεδα τιμών. Το 2011, αν και αναμένεται η κτηματαγορά να παρουσιάσει παρόμοια χαρακτηριστικά με το προηγούμενο έτος, εκτιμάται ότι θα αρχίσουν να διαμορφώνονται νέα επίπεδα ισορροπίας.
Οι αγορές κύριου ενδιαφέροντος
Πάντως, το επιχειρηματικό και εμπορικό κέντρο της Αθήνας, η λεωφόρος Κηφισιάς και ορισμένα σημεία επί της λεωφόρου Συγγρού παραμένουν αγορές κύριου ενδιαφέροντος. Αντιθέτως, τα σημεία κατά μήκος των λεωφόρων Μεσογείων, Βουλιαγμένης, Αθηνών, Κηφισού και Πειραιώς, καθώς επίσης και στην περιοχή του Πειραιά συγκεντρώνουν μικρότερο ενδιαφέρον από δυνητικούς χρήστες και υποψήφιους επενδυτές.
Σύμφωνα με τη Eurobank EFG Property Services, το κέντρο της Αθήνας διαθέτει εύκολη και άμεση πρόσβαση με δημόσια και ιδιωτικά μέσα μεταφοράς καθώς διασχίζεται από κύριες οδικές αρτηρίες, όπως είναι οι οδοί Οθωνος, Φιλελλήνων, Πανεπιστημίου, Σταδίου, Ακαδημίας και η λεωφόρος Αμαλίας. Οι υφιστάμενοι επαγγελματικοί χώροι επί των κεντρικών οδών του κέντρου διαθέτουν υψηλή προβολή, ενώ ορισμένοι βρίσκονται σε ορόφους με θέα στην Ακρόπολη. Πρόκειται για ακίνητα μεγάλης παλαιότητας (άνω των 20 ετών στην πλειονότητά τους), τα οποία δεν διαθέτουν θέσεις στάθμευσης και εξυπηρετούνται από τους ιδιωτικούς σταθμούς αυτοκινήτων που λειτουργούν στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου. Στους συγκεκριμένους χώρους στεγάζονται κυρίως οργανισμοί και υπηρεσίες του Δημοσίου, τραπεζικά ιδρύματα και τα κεντρικά γραφεία μεγάλων εγχώριων και πολυεθνικών εταιρειών.
Στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου δεν υπάρχουν διαθέσιμα οικόπεδα προς αξιοποίηση και η πλειονότητα των υφιστάμενων γραφειακών χώρων, είτε πρόκειται για αυτοτελή κτίρια γραφείων είτε για μεμονωμένους χώρους, έχουν υποστεί ανακαίνιση.
Τα τελευταία έτη παρατηρείται σταδιακά αύξηση των κενών χώρων ως αποτέλεσμα τόσο της απόφασης μετεγκατάστασης αρκετών δημόσιων και ιδιωτικών οργανισμών για μείωση του λειτουργικού κόστους όσο και της διακοπής της λειτουργίας ορισμένων ιδιωτικών εταιρειών.
Η πρόσβαση και η προβολή
Η λεωφόρος Κηφισιάς, η οποία αποτελεί τον κεντρικό οδικό άξονα του βορειοανατολικού λεκανοπεδίου της Αττικής που συνδέει την πόλη των Αθηνών με τα βόρεια προάστια, προσφέρει ικανοποιητική πρόσβαση και προβολή κυρίως με ιδιωτικά μέσα μεταφοράς. Οι μεγαλύτερες εταιρείες λειτουργούν κυρίως στο βόρειο τμήμα της λεωφόρου και συγκεκριμένα από την οδό Εθνικής Αντιστάσεως ως τη λεωφόρο Ολυμπιονίκη Σπύρου Λούη στην περιοχή του Χαλανδρίου και στο τμήμα από την οδό Αγίου Κωνσταντίνου ως και το Νοσοκομείο ΚΑΤ (Κηφισιά). Στα προαναφερθέντα τμήματα στεγάζονται κυρίως εταιρείες τηλεπικοινωνιών, κατασκευαστικές, ασφαλιστικοί οργανισμοί, συμβουλευτικές και λοιπές εταιρείες παροχής υπηρεσιών. Σημαντικός αριθμός αυτοτελών κτιρίων που προσφέρονται προς μίσθωση εντοπίζεται κυρίως στις παράπλευρες οδούς της λεωφόρου Κηφισιάς.
Η λεωφόρος Συγγρού συγκέντρωσε έντονο ενδιαφέρον τα τελευταία έτη και κυρίως πριν από την εκδήλωση της οικονομικής κρίσης όπου υπήρχε και αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα. Κατά μήκος της λεωφόρου λειτουργεί σημαντικός αριθμός γραφειακών χώρων, κυρίως σε ορόφους κτιρίων μεικτής χρήσης, με καταστήματα και εμπορικές επιχειρήσεις στους ισόγειους χώρους. Εν τούτοις υπάρχουν και αυτοτελή κτίρια γραφείων τα οποία φιλοξενούν τραπεζικά ιδρύματα και ασφαλιστικές εταιρείες, κυρίως στο τμήμα από τον σταθμό του μετρό Φιξ ως και τη λεωφόρο Αμφιθέας.
Η λεωφόρος Αθηνών και η Πειραιώς τα προηγούμενα χρόνια συγκέντρωσαν το ενδιαφέρον κυρίως από εταιρείες με μεγάλες γραφειακές ανάγκες καθώς διαθέτουν σημαντικό αριθμό βιομηχανικών ακινήτων (κυρίως η δεύτερη), ωστόσο δεν παρέχουν εύκολη πρόσβαση και εγγύτητα στο κέντρο της πόλης.
Οι δευτερεύουσες αγορές της λεωφόρου Μεσογείων και της λεωφόρου Βουλιαγμένης συγκεντρώνουν μικρό αριθμό νέων αναπτύξεων και τα επίπεδα ζήτησης είναι περιορισμένα σε σχέση με τα προηγούμενα έτη, παρά την ύπαρξη των σταθμών του μετρό κατά μήκος τους, γεγονός που οφείλεται στη γενικότερη μικρή κινητικότητα στην αγορά γραφείων. Η αγορά του Πειραιά φιλοξενεί κυρίως ναυτιλιακές εταιρείες και ασφαλιστικά γραφεία. Το υφιστάμενο απόθεμα κινείται σε υψηλά επίπεδα, αλλά η ζήτηση είναι περιορισμένη.
Πιέσεις στα μισθώματα γραφείων - καταστημάτων
Με βάση τα στοιχεία της έρευνας, στην Αθήνα το 2010 τα μισθώματα γραφειακών χώρων δέχθηκαν πιέσεις. Στα prime σημεία των κύριων αγορών ή/και για A-class κτίρια οι τιμές κυμάνθηκαν από 20 ως 23 ευρώ ανά τ.μ. για την αγορά του κέντρου, από 17 ως 19 ευρώ ανά τ.μ. για ακίνητα επί της λεωφόρου Κηφισιάς και από 14 ως 17 ευρώ ανά τ. μ για νεόδμητα ακίνητα επί της λεωφόρου Συγγρού. Για παλαιότερα κτίρια οι τιμές κυμάνθηκαν κατά τουλάχιστον 10% χαμηλότερα.
Πιέσεις δέχθηκαν επίσης και τα επίπεδα τιμών για μίσθωση εμπορικών καταστημάτων. Για ακίνητα υψηλής προβολής στα prime σημεία του κέντρου τα επίπεδα τιμών μίσθωσης κυμαίνονται μεταξύ 150-200 ευρώ ανά τ.μ., ενώ για τις κύριες περιφερειακές αγορές (βόρεια προάστια, Γλυφάδα, Πειραιάς), εκτός συγκεκριμένων περιπτώσεων ακινήτων, η πλειονότητα των τιμών κυμάνθηκε σε επίπεδα μεταξύ 100-150 ευρώ ανά τ.μ. Από τις περιφερειακές αγορές χαμηλότερα επίπεδα τιμών εντοπίζονται στις περιοχές του Πειραιά και του Χαλανδρίου. Κύριο χαρακτηριστικό των αγορών και ιδιαίτερα των δευτερευουσών αποτελεί η αύξηση των κενών εμπορικών χώρων. Επιπλέον, όσον αφορά τις κύριες αγορές έπειτα από αρκετά χρόνια χωρικής εξάπλωσης παρατηρήθηκε γεωγραφική συρρίκνωση προς τα κύρια σημεία τους.
Στις κύριες αγορές logistics τα επίπεδα μισθωμάτων κυμάνθηκαν μεταξύ 3,5-5,5 ευρώ ανά τ.μ., ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις ακινήτων σύγχρονων προδιαγραφών, με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, η τιμή μίσθωσης δύναται να ξεπεράσει τα 5,5 ευρώ ανά τ.μ. Στις δευτερεύουσες αγορές οι τιμές μίσθωσης κινήθηκαν στα επίπεδα των 3-4,5 ευρώ ανά τ.μ.
Στη Θεσσαλονίκη τα μισθώματα γραφείων για την περιοχή του κέντρου και της Καλαμαριάς διαμορφώθηκαν σε 7-11 ευρώ ανά τ.μ. κατά περίπτωση. Στην Ανατολική και Δυτική Θεσσαλονίκη, περιοχές στις οποίες εντοπίζονται πιο σύγχρονοι γραφειακοί χώροι σε σχέση με το κέντρο, τα επίπεδα μισθωμάτων για ακίνητα σύγχρονων προδιαγραφών κυμαίνονται από 8 ως 10 ευρώ ανά τ.μ.
Αναφορικά με τα μισθώματα των εμπορικών καταστημάτων, στις κύριες περιοχές του κέντρου κυμάνθηκαν μεταξύ 70-140 ευρώ ανά τ.μ. για την Τσιμισκή, σε 50-120 ευρώ ανά τ.μ. για τη Μητροπόλεως, σε 30-40 ευρώ ανά τ.μ. για την Εγνατία και σε 30-55 ευρώ ανά τ.μ. για την Προξένου Κορομηλά. Στην αγορές logistics κύριου ενδιαφέροντος, όπως είναι η ΒΙΠΕ Σίνδου, τα επίπεδα τιμών μίσθωσης αποθηκευτικών χώρων διαμορφώθηκαν σε 2-3,5 ευρώ ανά τ.μ. και για τις περιοχές του Καλοχωρίου και του Ωραιοκάστρου σε 2-3 ευρώ ανά τ.μ
www.tanea.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια :
Δημοσίευση σχολίου